超350万平!库存≠压力,东莞这10个镇街2022要上天?

超350万平!库存≠压力,东莞这10个镇街2022要上天?

很多时候,一个区域年末的新房库存,一方面反映了上一年的销售情况,另一方面也预示下一年的供应情况。

2021年,东莞楼市在上半年有多风光,在下半年就有多沧桑。

不信?看看中原的数据怎么说的。

据中原大数据显示,经历三年的供不应求之后,在今年开始逐步趋向供过于求,年底住宅库存439万㎡,环比11月上升22%,同比2020年12月上升47%,消化周期快速拉长至12.7个月,对比年初的低位拉长了9.4个月。

三个字,不要问,问就是等时机。

日前,东莞市自然资源局发布了最新的东莞市存量住宅用地项目信息。

据不完全统计,东莞现有在售及未售项目共108个,合计未售商住用地总面积达350.39万㎡(剔除人才房及三限房)。

楼市如战场,这些尚未出售的库存新房就是每个镇街手上的武器装备。

2022年,一起来看看,弹药最充足的10个镇街,分别有谁——

注:

1、各表格中存量房数据来源于东莞市自然资源局1月7日发布的《东莞市存量住宅用地项目信息》,人才房、三限房等特殊房源已剔除,不算入本文存量房数据;

2、由于《东莞市存量住宅用地项目信息》数据存在一定的滞后性,部分未售楼盘实际可能已开售或售罄,楼探在文中会进行注明;

3、为便于统计,镇街排行顺序以《东莞市存量住宅用地项目信息》数据为准,与实际情况或有一定程度的差异,请网友在参考信息时自行甄别。

东城:430353㎡

在我们的印象中,城区普遍缺少新房供应,但东城这次为城区镇街切切实实出了一口气。

9个待推项目仅次于塘厦的10个,与虎门并列各镇街第二位;同时430353㎡的未售住宅用地更是将第二名的塘厦远远甩在后面。

图源:东莞东城

如果说以前对光大这个本土龙头有所认识不足的话,这次的盘点可谓让如今的楼市真切感受到了本地龙头的深厚内涵:9个待推项目有8个属于光大旗下,总占地约39万平。

但美中不足的是,这9个项目全部处于未动工状态。

在2022年,这批项目中有多少能调动入市?还要看后期进展。

塘厦:268489㎡

在每一年的库存盘点中,临深都是其中的佼佼者,塘厦更是常年盘踞第一。

虽然在2022年,塘厦将库存首位让了出去,但并不代表这个片区的新房资源少了。

恰恰相反,从新房活跃度来讲,塘厦这几个待售新盘进展都很快,入市指日可待。

粤港湾华堂里3号在2021年底即已完成首批产品备案(5栋及6栋,主推130㎡4房,整体备案均价34737元/㎡,毛坯),但由于疫情原因不得不推迟面市。

根据最新消息,该项目今天(1月13日)正式发布网上认购登记方案,1栋及2栋产品(1月7日备案,主推128-143㎡4房,整体备案均价37227元/㎡,毛坯)将于1月13-20日接受意向登记及办理诚意金冻结,1月21日公布意向登记人,后续根据登记情况安排积分排序及公众摇号,1月30日正式选房。

粤港湾华堂里3号效果图

此外,同组团的1号项目及8号项目建设进展也很快,预计年后粤港湾还会继续给我们惊喜。

2021年11月份,楼探实地踩盘桂湾府时,项目已经动工平整地面,从进度看来今年内应能预期入市;同时华堂集团在迎宾大道旁紧邻卓越华堂时光的华堂阳光园项目也已经进入规划,预计年内也将启动动工。

桂湾府施工现场 楼探摄

PS:据楼探了解,安居·臻悦花园产品已开售,但根据东莞市自然资源局1月7日发布的《东莞市存量住宅用地项目信息》,项目属于未销售状态,此处以《东莞市存量住宅用地项目信息》为准,予以保留。

虎门:261564㎡

2021年,虎门两大项目——保利时区、万科卓越珑远·未来之光双双面市,与世茂佳兆业璀璨时代、滨海玺悦府、众筑滨海中央、虎门印象等支撑起区域新房供应,虎门由此成为年度网签套数排名第四位镇街。

万科卓越珑远·未来之光效果图

保利时区效果图

2022年,两个项目仍有半数以上货量待售,同时粤港湾·樾光里项目也有逾3万㎡货量赶来支援,后续供应充足。

粤港湾·樾光里实景图

此外,虎门汉荣悦府、奥利大厦、和府等多个项目均已完成投资备案,并已启动施工,今年能否一并入市,也非常值得期待。

PS:据楼探了解,保利时区产品已开售,但根据东莞市自然资源局1月7日发布的《东莞市存量住宅用地项目信息》,项目属于未销售状态,此处以《东莞市存量住宅用地项目信息》为准,予以保留。

厚街:171293㎡

与前三位比起来,厚街或显得有些后劲不足。

该片区主要靠时代天韵、万科中天金域世家二期、卓越·大中·晴熙云翠、万科瑧山悦等已开盘项目的存量房支撑。

厚街夜景 图源:厚街发布

且由于《东莞市存量住宅用地项目信息》数据或存在滞后的情况,实际2022年厚街是否能有这么多新房入市,仍带有问号。

仅靠在建中的明丰前海道项目,估计很难支撑起厚街的新房供应。

PS:据楼探了解,时代天韵、万科中天金域花园二期、万科瑧山悦产品已开售,但根据东莞市自然资源局1月7日发布的《东莞市存量住宅用地项目信息》,项目属于未销售状态,此处以《东莞市存量住宅用地项目信息》为准,予以保留。

黄江:162222㎡

黄江在2021年颇为低调,除了和光尘樾、中泰峰境、富基云山湖境有少量新房推出外,基本没有新房资源入市。

图源:写意黄江

但根据《东莞市存量住宅用地项目信息》,保利旗下的未来时区花园项目已启动施工,2022年有望入市,为区域购房者带来新的房源。

但顺泰地产在2019年拿下的泰安府项目至今仍未动工,加上深陷资金问题的北大资源颐和翡翠花园项目(即北大资源在2016年招拍挂地块,楼面价25264元/㎡,如今仍名列东莞土拍历史最高楼面价第8位),黄江仅仅依靠未来时区花园一个项目,楼市能有多大变化目前仍存有不少的疑问。

茶山:161388㎡

经过2021年的消化,茶山的老牌选手嘉华嘉誉湾、金融街金悦府、龙湖|金地天曜城等剩下货量均已经不足万平。

2022年,莞民投·和昌莞月湾(暂未价格备案)和碧桂园·瑜璟臺(2021年12月22日备案,主推82-117㎡3-4房,均价27520元/㎡,毛坯)无疑将是新的主角。

莞民投·和昌莞月湾项目效果图

莞月湾项目目前已开放营销中心,位于嘉华嘉誉湾旁,周边有桑茶快速路、东莞地铁R2线等,交通便捷,主推约115-125㎡4房,仅有300席;瑜璟臺项目已于1月8日正式选房,首批推出148套房源,包括洋房及别墅。

碧桂园·瑜璟臺项目效果图

但除此以外,茶山没有其他待售项目,下半年区域很可能缺乏新房供应。

寮步:146141㎡

前面的镇街相比,寮步新旧楼盘的交接规划显得较为合理。

当前在售的建鼎·源悦、金地保利领峯(最新备案均价30681元/㎡,主推96-119㎡3-4房,毛坯)等项目仍有房源陆续推出,供购房者选择。

保利·越秀·金茂松湖云禧效果图

另一方面,保利·越秀·金茂松湖云禧项目已经启动施工,南山悦府已开放营销中心,预计年内入市,将承接下一轮的新房供应。

南山悦府营销中心实景

但值得关注的是,越洋广场项目在2017年10月13日通过的投资备案已经失效,楼探在2021年9月份踩盘时现场已停工,暂时未见复工的迹象,项目面世遥遥无期。

PS:据楼探了解,华侨城纯水岸项目产品已开售,但根据东莞市自然资源局1月7日发布的《东莞市存量住宅用地项目信息》,项目属于未销售状态,此处以《东莞市存量住宅用地项目信息》为准,予以保留。

麻涌:135809㎡

2021年下半年,南太·珑玺(最新备案均价22322元/㎡,主推93-117㎡3-4房,毛坯)和珑远·印象翠珑湾(最新备案均价24147元/㎡,主推92-143㎡3-4房,毛坯)成为麻涌纯新房源的供应主力,万科公园里及南山府虽然动作频频,相继开放了营销中心,但始终未入市。

珑远·印象翠珑湾推广画面

进入2022年,这两个楼盘无疑将是首波推货主力,此外占地54378㎡的华侨城云瑞府也已经启动施工,今年的新房供应源源不断,值得期待。

PS:据楼探了解,保利滨湖堂悦项目产品已售罄,珑远印象翠珑湾也处于销售状态,但根据东莞市自然资源局1月7日发布的《东莞市存量住宅用地项目信息》,滨湖堂悦项目仍在售,翠珑湾项目属于未销售状态,此处以《东莞市存量住宅用地项目信息》为准,予以保留。

南城:130718㎡

新房库存TOP10榜单中居然有两个城区镇街跻身,估计很多人都想不到,包括楼探。

其实,仅华润置地中心一个超级综合体项目就足以让城区购房者充满期待,更不用说华润万象府的商业产品也在同步入市,也备受好评。

华润置地中心总投资达190亿

此外,大湾区外商在2021年8月份拿下的一宗CBD29006.7㎡商住地,也同样值得关注,目前已启动施工。

PS:据楼探了解,鹏瑞天玥广场项目产品已开售,但根据东莞市自然资源局1月7日发布的《东莞市存量住宅用地项目信息》,项目属于未销售状态,此处以《东莞市存量住宅用地项目信息》为准,予以保留。

道滘:122026㎡

随着阳光城翡丽湾、时代香海彼岸三期等项目售罄,水岸·君悦东方在2021年下半年迎来一家独大的局面。

水岸·君悦东方效果图

项目先后在2021年9月份、10月份两次备案,共推售160套95-119㎡3-4房毛坯产品,均价在2.75万元/㎡,这也是目前道滘市面上售价最高的新房。

最近,该项目更是推出了买房送车活动,意在抓住这波空档期实现去化。

那么下一步呢?还有楼盘会入市竞争吗?答案是肯定的。

首嘉·鹭湾1号最近大肆宣传,但114-128㎡四房产品与水岸·君悦东方存在差异,加上仅111套的总货量,预计不会形成市场竞争。

首嘉·鹭湾1号效果图

真正的大鳄,在后面——中海麒瑞花园,67118㎡占地的体量,央企中海的品牌影响力,让不少购房者对其心向神往。

据了解,中海麒瑞花园可售楼面价达到17919元/㎡,唯一的问题在于,未来很可能超3万的售价,道滘的购房者是否愿意买单?

这个问题,可能需要市场才能给我们答案,且拭目以待。

附:东莞库存未售商住项目一览

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