杭州二手房市场回暖了? 成交量止跌反弹, 银行放款加快、利率下降

杭州二手房市场回暖了? 成交量止跌反弹, 银行放款加快、利率下降

01、前言

中国指数研究院发布了《中国房地产市场2021总结和2022展望》报告,在报告中,这个机构明确给出了自己对于明年房价涨幅预测:

预计2022年,商品房销售均价将延续小幅结构性上涨态势,涨幅在2.0%至3.5%之间。

乍一看,大家可能会很失望,因为预测明年还得涨。

但是,如果在目前信贷开始回归正常,尤其事今天管理层释放了即将要降准的信号背景下,如果明年房价涨幅能介于2%与3.5%之间,那我们的阿弥陀佛了。

因为这意味着,房价增速会跑输GDP增速,会跑输人均可支配收入增速,而这正是管理层调控楼市最想看到的局面。

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说到这里,2022年想要买房的朋友,小龙虾给出三点中肯建议:

第一、千万不要盲目看好城市新区

假如是20年前,你买新区,我没意见,因为那个时候,生气勃勃,各大城市都在疯狂造新城,而现在呢?

我国城镇化率已经高达63.89%,增速也由原来的1.6%回落到了1.02%。

这意味着什么?

以后绝大部分新区,都是来割韭菜的,除了一线城市的新区,和强二线城市的极个别新区,能够发展起来,其他都是新区都是一地鸡毛,你去买就是高位站岗。

第二、千万不要买最近两三年内,出台的新区

现在很多二线城市,都有一个通病,就是喜欢摊大饼,把城区规划特别大,然后慢慢去填充。

这样就导致,很多新区十几二十年,都没有发展起来,那你去买最近刚出台的新区,不就是“羊入虎口”吗?

第三、守住25公里,这个黄金通勤距离

以后的楼市周期,可能会从5年,延长到10年,甚至更久,什么意思呢?就是房价以后涨幅会变慢了,而且会出现两极分化,中心区越来越贵,郊区可能10年都不涨。

所以,你买房要记住了,城区人口在1000万以上的城市,你的房子距离市中心的通勤距离,不能超过25公里,不然也是一地鸡毛,人口在500万-1000万的城市,不能超过20公里。

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买房对于普通人来说,也没有那么多道理,无非就两点:

第一、距离上班地点不远;

第二、有一定的升值空间和金融属性,解决这两个问题,接下来都是钱的问题了。

02、杭州也加入利率下降的城市大军

11月,杭州和深圳的二手房同时止住成交量“七连跌”,温和回涨。

整个11月,杭州市区(含富阳、不含临安)共计网签二手房3443套。相较10月的2566套,涨幅达到3成。最多的一天,当日网签202套,创近2个月新高。

全国两大“楼市风向标”同月反转,全网一片欢呼声,许多重仓者又开始畅想“房东朝南坐“的美好时光。

不过,冷静地分析一下数据,一个月3000多套的成交量仍然在底部。而且,其中约3成是买卖双方自主交易,很可能只是亲戚间腾房票,通过中介公司买卖的不过7成。

一、楼市成交量止跌反弹。

楼市冷暖,成交量是最好的标尺。

11月,深圳、杭州、广州、南京、苏州、成都等12城个一二线城市均出现了回暖行情。

深圳11月份二手住宅成交2118套,环比上涨32%。

从首都到长三角、大湾区,从沿海到大西部,核心城市二手房成交量均有不同程度上涨。

楼市成交回暖的接力棒,正在全国传递。

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二、银行放款速度加快。

信贷是楼市冷暖的关键性因素,是楼市的“七寸”。三季度以来中心城市成交量集体下滑,信贷收紧是共同因素。

而11月出现的回暖行情,放款加速和个人住房贷款量的增加,都是其中的重要原因。

贝壳研究院公布了监测的100个城市中,有60%的城市放款周期在缩短,像西安、上海甚至最快一个多月就能放款;

而且个人住房贷款量也在增加:截至10月底,个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加了3481亿元。

房贷到手更快,能贷出来的款越多,楼市不暖才怪。

三、很多人关心的房贷利率正在下降

另外,全国有大连、绍兴、苏州、郑州、南昌、东莞、温州、珠海、天津等约40个重点城市已经下调了房贷利率。

而最近,杭州也加入利率下降的城市大军。

正所谓,成也信贷,败也信贷。

这次楼市大范围的成交量回暖,可以说,信贷功不可没。

03、杭州二手房市场回暖了?

要知道,12月仅过了几天,市场就发出了这么多信号。

年底了,很多网友非常很关心:杭州二手房市场也会回暖?

小龙虾认为,很有可能。

今年一年,杭州房贷从一路猛涨、额度缩紧,再到利率降低、放贷加快。相比去年,简直称得上是房贷魔幻一年。

“做梦一样,两个月前利率要6.3%,还有很多银行不接贷。现在5.9%,基本银行都接贷。”

杭州几乎是“复刻版、滞后版的深圳”,在杭州,我们常常能感受到深圳的影子。

深杭二城,同样经历了月成交“七连降”,同样经历了11月成交量逆势反弹,就连深圳2018年楼市拐点,也是之错位共鸣,楼市轨迹十分相近。

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具体到杭州自己,还有利率下降和放款加快等利好在不断兑现:

杭州房贷利率11月陆续跌破6%,多家银行首套贷款利率从6.3%跌至5.8%-5.9%。

最近放款加速,一个中介兄弟告诉下小龙虾,有客户不到2个月就拿到了贷款。

小龙虾预计,和深圳相似,12月至明年一季度,杭州楼市整体会有一定的回暖和反弹,不过,这样的反弹主要还是在成交量上;

至于成交价普遍还是缺乏向上的动力,毕竟房产税、疫情等楼市利空尚未出尽,共有产权房还将消耗一部分房票。

不过,最近也注意到了,像奥体、申花等高端板块的价格其实已开始找到平衡点,成交量也在逐渐回升。

成交量的回暖和价格企稳,也意味着购买时机已至。

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不过,杭州还是有许多板块的二手房成交价还在进一步探底,从现在开始一直到明年春天,可能都会在探底的过程。

当然,不排除会有“黑天鹅”降临,那么留给你的时间,也许会更多。

信贷,确实是楼市的命门所在。 杭州上半年二手房市场还没像现在这么惨,但也出现了成交三连跌。其中原因,有二手房价格太高、房东惜售,最重要的还是信贷收紧。

现在,信贷放松,楼市又有稍许回暖。效果传导到市场,可以看看11月。

10月虽有利好传出,但效果还不明显,购房者观望情绪更强。

据好找房数据显示,11月杭州市区二手房签约3400多套,10月仅2600多套,环比上升32%。签约套数TOP10榜单中,住宅占比回升。

不止一个中介告诉我,信贷放松,最近带看多起来了,客户下手也比之前快一点。有购房者看房第二天就约房东面谈,多个小区已经打破3个月“0成交”纪录。

除此之外,一定要全款的房东也变少了。现在看到的急卖房源多是可以按揭,全款价格可以再便宜点。

银行信贷放松,确实能在一定程度上促进成交。

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不过,这并不代表楼市就会彻底回暖。 现在市场扑朔迷离,已经不仅仅是房贷的作用。二手房指导价、房地产税都是未知因素,买卖双方的预期非常混乱。

购房者、房东对接下来的市场没有明确把握,所以,还是有很多人会继续观望。

8.5新政之后,不少投资客撤退,成交量和成交价也不会再这么疯狂。

尤其是看到“奥体房姐”暴雷,投资客更不会再轻易加入二手房市场。

04、总结

买房的本质,是建立一套正确的价值观。

其实把时间拉长,我们来看房价,肯定是涨的,但为什么那么多人不相信房价涨了呢?

第一,因为很多人没有买房,内心是希望房价下跌的,这样自己好买得起,但其实这是一个非常主观的想法, 你买不买得起房,不能把希望寄托于房价跌了,而是要提高自己收入,或者是提高自己“融资”的能力。

简单来说就是,你不会搞钱,房价再低,你也买不起。

第二,有人说,房价高是炒房客造成的,但是说这些话的人,你知道炒房客具体是如何炒房的吗?怎么加杠杆?资金成本是多少?如何破限购?

如果是炒新房,你知道改名成本、备案成本是多少?如果是二手房,你知道税费成本是多少?你知道如何计算盈亏平衡点吗?

这些都是很现实的问题,可惜大部分人都不清楚,只能当个键盘侠。

第三,有一部分人说,房价上涨,原因是因为货币超发,其实有这个认识,算是刚刚及格了,但是房价的涨跌,更重要的是看到世界的复杂性。

因为每个城市,每个区域,房价的涨跌规律都不同,这背后是产业结构的规律、人口流动的规律、人口结构的规律、土地供应的规律,这有把这些逻辑调查清楚,你才知道房子的价格变化规律。

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一句话告诉大家,影响房价的本质,实际上是供需关系的博弈。

往前看20年,为什么大部分城市房价都涨了,因为我国人口是从农村流向城市,但是往后看20年,你要知道,人口是如何变化的,其实人口红利会慢慢消失,人口的流动也只是少数城市的红利,而且流动的速度也在逐步减少。

这说明,未来重点城市房价涨幅,不可能向以前那么快了,以前每年可以涨10%、15%,甚至20%,以后每年可能就3%、5%、8%。

最最关键的是,绝大多数城市、绝大多数新区,恐怕未来都是一地鸡毛,因为人口很难导入,红利都消失了,供需关系也发生了巨大变化。

这个时候,最愚蠢的,就是在一二线城市,买不起住宅的, 傻乎乎被中介忽悠,买了一套公寓,住进去是舒服了,没过多久,你就得哭了。

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